Le projet de loi 16 progresse et ses dispositions ambitieuses intègrent peu à peu les foyers québécois.
Celles-ci assainissent les pratiques de gestion des copropriétés. Fini le temps où on ne payait presque pas de frais de condo jusqu’à ce qu’on soit confronté à des réparations majeures très coûteuses, assorties de cotisations spéciales salées.
- Découvrez les nouvelles règles pour les condos et préparez-vous à produire votre étude de fonds prévoyance et votre carnet d’entretien.
Grâce à la loi, les syndicats de copropriété sont maintenant obligés de mettre de côté suffisamment d’argent pour faire face à l’usure du bâtiment. Le suivi des travaux et la transparence sont également de mise !
Quelles sont les principales règles du projet de loi 16 ?
La nouvelle loi encadre la gestion des finances des copropriétés au Québec. Elle instaure notamment l’obligation de réaliser une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien. De cette manière, l’entretien normal du bâtiment, et spécialement de ses composantes dispendieuses comme la toiture, bénéficiera d’un suivi régulier.
Étude de fonds de prévoyance
Le conseil d’administration d’une copropriété doit faire effectuer cette étude tous les cinq ans. Le but est d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance, un compte réservé aux travaux d’entretien du bâtiment. L’étude établit les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour payer les réparations majeures. Sur la base de ces montants, les évaluateurs proposent des ajustements aux frais de condo.
Payerez-vous des cotisations spéciales prochainement ? Tournez-vous vers le carnet d’entretien pour déceler des indices à ce sujet.
Carnet d’entretien
En plus de faire réaliser l’étude de fonds de prévoyance, le conseil d’administration d’une copropriété doit tenir un carnet d’entretien. Il doit permettre aux copropriétaires et aux futurs acheteurs de comprendre quels sont les travaux requis sur le bâtiment à court et à long termes.
| Étude de fonds de prévoyance | Carnet d'entretien | |
|---|---|---|
| Champ d’application | Finances de la copropriété | Bâtiment |
| Fournit : | Prix des réparations majeures et remplacements prévus sur 25 ans (en fonction du carnet d’entretien). | Liste des travaux exécutés et à venir. |
| Contient : | 1) Montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude; 2) Estimation du coût de chaque réparation majeure et remplacement (avec calculs); 3) Recommandations sur le montant minimum du fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement (avec calculs). | 1) Archive de l’ensemble des documents pertinents (contrats, garanties, etc.); 2) Description des parties communes (matériaux, appareils et équipements); 3) Évaluation de leur état et durée de vie restante; 4) Description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur 25 ans (avec année précise). |
L’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien sont deux outils tout à fait complémentaires.
D’ailleurs, si vous êtes propriétaire d’un condo, vous pouvez demander à votre syndicat de vous transmettre l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien (s’ils ont déjà été réalisés). Il dispose de 60 jours suivant leur production pour les envoyer aux copropriétaires.
Que se passe-t-il si votre syndicat de copropriété n’a pas assez d’argent ?
Si votre syndicat est en déficit par rapport à ce qui est dit dans l’étude, la loi prévoit un délai de 10 ans pour combler l’écart et accumuler l’argent dans son fonds de prévoyance afin de faire face aux réparations éventuelles.
Vers quel professionnel se tourner pour l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien ?
Malheureusement, vous n’êtes pas autorisé à faire l’étude et la planification des travaux vous-même. Cela s’applique même si vous faites partie d’un des ordres professionnels désignés.
Voici les ordres professionnels dont les membres sont habilités à produire le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance :
- Ordre des ingénieurs du Québec
- Ordre des évaluateurs agréés du Québec
- Ordre des architectes du Québec
- Ordre des technologues professionnels du Québec
- Ordre des comptables professionnels agréés du Québec
Cela dit, les comptables agréés ne peuvent pas évaluer les composantes du bâtiment, seulement ce qui a trait aux finances.
Puisque les deux outils sont interdépendants et complémentaires, pourquoi ne pas embaucher le même professionnel pour l’étude de fonds de prévoyance et le carnet ? C’est l’option la plus simple pour minimiser les coûts et assurer la cohérence des deux documents.
Un titre professionnel est essentiel, mais lorsque vous magasinez votre expert, rappelez-vous que l’expérience, ça ne s’achète pas ! Posez des questions aux firmes retenues sur leurs réalisations passées avant de passer au contrat.
Combien coûte une étude de fonds de prévoyance et la production d’un carnet d’entretien ?
Depuis que le projet de loi a été adopté, la demande augmente sans cesse pour faire réaliser l’étude de fonds de prévoyance. Vous devez réservez vos professionnels rapidement pour obtenir le service à temps.
Peu de firmes ont beaucoup d’expérience en la matière et elles sont en demande. Le prix moyen d’une étude de fonds de prévoyance, plus le carnet d’entretien et d’immeuble, sera d’au moins quelques milliers de dollars. À titre indicatif seulement, voici des exemples de prix raisonnables :
- Condo de 6 unités : 2 900 $.
- Condo de 11 unités : 3150 $.
- Condo de 25 unités et plus : 4 400 $ et + selon la complexité de la copropriété.
Les prix varient selon le nombre d’unités, l’âge de la propriété et les caractéristiques du bâtiment. Vous pourriez peut-être trouver moins cher en consacrant le temps nécessaire à l’obtention de plusieurs soumissions et en discutant avec les experts.
La mise à jour du carnet ainsi que celle du fonds de prévoyance sera un peu moins dispendieuse car les professionnels auront déjà une base à partir de laquelle travailler. Celle-ci doit se faire aux 10 ans pour le carnet des petites copropriétés (huit unités et moins) et aux cinq ans pour toutes les autres, ainsi qu’aux cinq ans pour l’étude de fonds de prévoyance (peu importe le nombre de condos).
Vous vivez dans un bloc de quatre condos et vous trouvez que c’est très cher ? Sachez qu’au moins, vous n’aurez pas besoin de refaire inspecter l’état de l’immeuble et réviser la planification des travaux aux cinq ans. Ces éléments font partie du carnet d’entretien, à faire aux 10 ans pour les petits bâtiments. La révision de l’étude aux cinq ans exige simplement une mise à jour des coûts des travaux et des contributions à faire au fonds de prévoyance. Cette mise à jour ne devrait pas coûter très cher.
Attestation du syndicat : pour protéger les acheteurs
Vous avez décidé de vendre votre condo pour acheter une maison ? Il est primordial que votre syndicat fasse les choses dans les règles de l’art. La loi permet aux futurs acheteurs d’avoir l’heure juste sur l’entretien et les finances de la copropriété. Le syndicat doit fournir une attestation à cet effet, qui contient :
- Le montant total du fonds de prévoyance actuel.
- Le montant minimum recommandé selon l’étude de fonds de prévoyance au début de l’année en cours.
- Les contributions exigées des copropriétaires au cours des deux dernières années.
- Le total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes.
- Le surplus ou déficit annuel des deux derniers états financiers.
- La confirmation des assurances du syndicat.
- Le montant total du fonds d’autoassurance et de la plus haute franchise prévue.
- Une description sommaire des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, des sinistres ayant affecté l’unité en vente ou les parties communes, des réparations majeures et remplacements, et des litiges en cours.
Où en est le projet de loi 16 ?
Les dispositions concernant le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien sont en vigueur depuis 1ᵉʳ janvier 2023.
Les syndicats de copropriété existants ont, à partir de cette date, trois ans (soit jusqu’à 2026) pour se conformer aux dispositions concernant le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance. Cependant, si vous achetez un condo neuf, les nouvelles obligations sont effectives dès l’adoption du règlement.
Que se passe-t-il si j’ai déjà fait faire une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien par le passé ?
Si un évaluateur agréé, un ingénieur ou un autre professionnel autorisé a déjà évalué votre copropriété avant l’entrée en vigueur du règlement, son étude et le carnet d’entretien produit seront fort probablement valides, tant qu’ils sont conformes aux exigences du règlement. Prévoyez alors sa révision cinq ans après sa date d’obtention.
Voici les situations non réglementaires, c’est-à-dire que si c’est votre cas, vous devez faire faire un nouveau carnet et une nouvelle étude :
- Vous avez créé vous-même un carnet d’entretien maison.
- Vous avez embauché un professionnel, mais les documents remis ne sont pas conformes au contenu du carnet d’entretien selon le règlement.
Demandez des soumissions pour votre carnet d’entretien et votre fonds de prévoyance
Si vous faites partie du conseil d’administration de votre copropriété, la tâche vous incombe de trouver l’entreprise avec laquelle faire affaire.
Chez Soumissions Entreprises, nous avons des partenaires qui sont spécialisés dans les études de fonds de prévoyance et les carnets d’entretien.
- Remplissez simplement notre formulaire pour obtenir jusqu’à 3 soumissions d’experts autorisés selon la loi 16.
Comparez les offres et discutez avec ces professionnels pour découvrir lequel répondra le mieux à vos besoins.
