Prendre la décision de devenir copropriétaire vient avec son lot de responsabilités, de règlements, d’avantages et d’inconvénients. Pour la plupart des acheteurs, le fonctionnement d’un immeuble en copropriété est encore assez vague et mal compris, surtout lorsqu’il est question des travaux et de l’entretien de l’immeuble. Qui doit payer si un bris survient dans les corridors ? Qui doit s’occuper de remplacer la toiture lorsque celle-ci aura atteint sa fin de vie ? Est-ce votre responsabilité de réparer ou d’entretenir votre balcon ? Des questions, il y en a à la dizaine lorsqu’on parle des travaux dans une copropriété. Les besoins des copropriétaires en matière d’entrepreneur en tout genre sont grands, et la façon de procéder pour respecter les règles et les lois en vigueur pour les copropriétés sont couramment mal comprises. Pour beaucoup de copropriétaires, l’utilité du syndicat de copropriété est obscure. Afin de mettre un peu de sens dans tout ça et pour vous permettre de cibler les besoins potentiels que vous pourriez avoir en tant que copropriétaire, voici tout ce que vous devez savoir sur l’entretien et les travaux dans un immeuble en copropriété. Avant toute chose, pour ceux qui ne savent pas exactement comment fonctionne un immeuble en copropriété, il est important de comprendre certaines notions importantes. Tout d’abord, le Code civil du Québec définit la copropriété comme :

Un immeuble en copropriété est donc composé de parties communes qui appartiennent à tous les propriétaires, et d’espaces privatifs dont chaque unité appartient exclusivement à un propriétaire.

Le syndicat de copropriété : le gestionnaire en chef de l’immeuble

Il faut voir un immeuble en copropriété comme une entreprise. Puisque vous n’êtes pas locataire, mais PROPRIÉTAIRE, vous devez vous occuper des travaux et de l’entretien de l’immeuble. Comme vous vous en doutez, vous n’êtes pas seul dans l’immeuble. Afin de faciliter la gestion de l’immeuble, il faut créer ce qu’on appelle un syndicat de copropriété. C’est un peu comme la tête dirigeante de l’immeuble. Ce syndicat sert à gérer l’immeuble, que ce soit pour des travaux, calculer les frais de copropriétés, prévoir les futures dépenses, écrire des règlements, etc. Dans ce syndicat, il y a un conseil d’administration, composé de copropriétaires de l’immeuble, ainsi qu’une assemblée de copropriétaires qui se rassemble lors de réunions spéciales. Le conseil d’administration a pour but de prévoir les dépenses en travaux à faire sur l’immeuble, de gérer le fonds de prévoyance, de récolter les frais de copropriété, de demander des soumissions auprès d’entrepreneurs, et plus encore. Toutes les décisions concernant les règlements de l’immeuble ainsi que bon nombre d’actions relatives à l’immeuble doivent être prises par un vote lors d’une assemblée de copropriétaires. Le conseil ne peut donc pas agir contre la volonté générale des copropriétaires. Des règles strictes, prescrites par le Code civil du Québec, régissent le fonctionnement de la prise de décision en copropriété.

Le syndicat agit donc comme gestionnaire en chef de l’immeuble. Pour ce qui est de l’entretien et les travaux dans les espaces communs, c’est lui qui aura alors le rôle de prévoir les fonds nécessaires, de faire les soumissions, de superviser les travaux, etc. Il y a donc bel et bien un groupe de personnes responsables de l’entretien et des travaux de l’immeuble. Le syndicat qui gère l’immeuble est donc composé de copropriétaires habitant l’immeuble, et ces derniers peuvent être de tous les âges et de toutes les professions. Évidemment, la plupart du temps, l’assemblée des copropriétaires choisit des personnes ayant certaines compétences pour faire partie du conseil d’administration. Retenez donc que pour les travaux relatifs aux espaces communs, c’est via le syndicat que tout se passe !

 

L’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété

Non, ce n’est pas vous qui devez passer la balayeuse dans les couloirs ! Quoiqu’exagérés comme exemple, bien des gens se demandent qui a la charge d’entretenir et de nettoyer les parties communes d’un immeuble en copropriété. En fait, c’est le syndicat de l’immeuble qui a la charge d’employer une équipe de ménage qui s’occupera de l’entretien des parties communes. Cela n’inclut PAS votre condo ! Les frais de ménages et d’entretien que doit débourser le syndicat sont évidemment refilés aux copropriétaires via les frais de copropriété. Mais c’est une autre histoire et nous y reviendrons un peu plus tard. Comprenez simplement que pour l’entretien des parties communes, c’est le syndicat qui en a légalement la charge comme l’explique si bien le Code civil du Québec à l’article 1039. Dans cet article, c’est écrit noir sur blanc que le syndicat a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble, ce qui veut dire de ce fait qu’il a la charge de l’entretien des parties communes. Dans les petits immeubles, il est cependant possible que les copropriétaires décident de procéder eux-mêmes au nettoyage des parties communes afin d’économiser de l’argent. Ils peuvent ensuite se verser une rétribution monétaire pour leurs efforts. Cette situation n’arrive pas souvent et le syndicat gère beaucoup plus souvent l’entretien des parties communes. En tant que copropriétaire, vous n’avez donc qu’à vous acquitter de vos frais de copropriétés pour faire votre part dans l’entretien des parties communes de l’immeuble.

EXCEPTIONS : Il est toutefois possible que certaines parties privatives accessoires soient incluses dans l’entretien des parties communes par mesure d’efficacité. Un très bon exemple est le déneigement des stationnements extérieurs. Même si chaque stationnement appartient exclusivement à un propriétaire, il est beaucoup plus simple et économique qu’un déneigeur soit en charge de déneiger tout le stationnement plutôt que chaque propriétaire engage le sien. Les copropriétaires d’un immeuble peuvent donc s’entendre sur l’entretien de certaines parties privatives accessoires selon certaines conditions, mais ce n’est pas courant.

 

Les travaux dans les parties communes immeuble en copropriété

Pour ce qui est des travaux dans les parties communes, encore une fois c’est la responsabilité du syndicat de copropriété de veiller à la conservation de l’immeuble, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ici, il ne s’agit pas seulement de l’entretien, mais de tous les travaux nécessaires au maintien de la qualité des lieux. Donc, au fil du temps, le syndicat a la responsabilité LÉGALE de mener des travaux visant à maintenir la qualité des parties communes, et leur intégrité. La déclaration de copropriété régit justement les actes du syndicat en matière de travaux et stipule ses obligations en matière de travaux. De plus, le syndicat est le seul organisme, ou personne, qui a l’autorité nécessaire pour effectuer des travaux dans les parties communes. Un copropriétaire qui remarquerait la dégradation d’une composante et contacterait directement un entrepreneur ne pourrait pas mener à terme les travaux puisqu’il ne dispose pas de l’autorité nécessaire. Ce sont les membres (copropriétaires) qui composent le conseil d’administration qui auront le devoir de contacter les travailleurs pour effectuer les travaux. La plupart des décisions relatives aux travaux peuvent être prises par le conseil d’administration seulement, mais il arrive qu’un vote à l’assemblée des copropriétaires soit nécessaire.

Il est important de comprendre que le conseil d’administration du syndicat n’a pas seulement le droit de faire des travaux dans les parties communes, mais qu’il a le devoir LÉGAL de les entreprendre afin de veiller à la conservation de l’immeuble. S’il fait défaut à son devoir, il peut alors être poursuivi en justice par les copropriétaires de l’immeuble dont il a la charge. Le syndicat, bien que composé de copropriétaires, est avant tout une entité légale que l’on qualifie de personne morale et qui est distincte des membres qui le compose.

Le conseil d’administration doit convoquer une assemblée de copropriétaires concernant les travaux dans les parties communes uniquement si un ou des propriétaires, qui représentent 10% des voix, en font la demande. Cependant, certains types de travaux demandent obligatoirement la tenue d’une assemblée de copropriétaires, comme les travaux d’agrandissement, de transformation ou d’amélioration des parties communes ainsi que tous les travaux visant à modifier la destination de l’immeuble. Les fonds nécessaires à la réalisation des travaux sont puisés dans le fonds de prévoyance, et via une cotisation spéciale auprès des copropriétaires si ce dernier n’est pas assez rempli pour couvrir le montant total des travaux. Souhaitez que la gestion du fonds de prévoyance soit efficace !

 

L’entretien des parties privatives immeuble en copropriété

Contrairement à ce que certains copropriétaires pensent, les frais de copropriété que vous payez mensuellement ne servent PAS à couvrir l’entretien de votre condo et de vos parties privatives. Vous avez la responsabilité de tenir votre condominium en état et d’effectuer l’entretien nécessaire pour qu’il conserve sa valeur. Comme tout type d’immeuble, c’est votre responsabilité de veiller à la conservation de votre unité privative, que ce soit du ménage ou de menus petits travaux d’entretien. Ça peut sembler évidemment pour certains, mais c’est déjà arrivé que certains copropriétaires aient la certitude que les frais de copropriété qu’ils payaient incluent un service de ménage pour leur unité. Notez bien que ce n’est pas impossible, puisqu’une assemblée de copropriétaire pourrait décider de procéder ainsi, mais ce n’est surtout pas une situation courante. VOUS avez donc la responsabilité légale de vous occuper de l’entretien des parties privatives dont vous détenez un droit légal exclusif, par exemple votre balcon, votre condo, votre rangement, votre stationnement, etc. Il est toutefois possible que le syndicat décide de couvrir l’entretien de l’une de vos parties privatives, comme le déneigement du stationnement, afin de faciliter l’entretien.

 

Les travaux dans les parties privatives immeuble en copropriété

Pour ce qui est des travaux dans les parties privatives, il a de nombreuses choses à savoir. Tout d’abord, il est possible que des travaux ayant lieu dans les parties communes affectent la partie privative d’un copropriétaire et que les travailleurs engagés par le syndicat doivent effectuer également des travaux dans la partie privative. Dans un tel cas, le copropriétaire ne peut pas refuser l’accès aux travailleurs. L’article 1066 du Code civil du Québec est clair à ce sujet et stipule clairement qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux, même dans sa partie privative, qui visent la conservation de l’immeuble. Il incombera cependant au syndicat de prouver au copropriétaire que l’accès au condo est indispensable à la réalisation des travaux. Si le copropriétaire refuse, le syndicat s’adressera alors à un tribunal pour obtenir l’autorisation.

Pour ce qui est des travaux dans les parties privatives et qui n’ont aucun lien avec d’autres travaux, c’est au propriétaire de l’unité privative d’exécuter les travaux. Les exceptions sont celles ou des équipements faisant partie des parties communes de l’immeuble affecteraient la partie privative d’un copropriétaire. À ce moment, la responsabilité peut être inhérente au syndicat dépendamment de certaines circonstances. Cependant, pour tout type de travaux de rénovation, d’amélioration ou d’esthétique, c’est la responsabilité du copropriétaire de les exécutés à sa charge ET selon les règles en vigueur. Il existe en effet des règlements qui régissent les travaux, même à l’intérieur de votre condo. Ces règlements peuvent varier d’un immeuble à l’autre, mais sont généralement semblables. En voici un aperçu :

 

Les travaux ne nécessitant aucune approbation du conseil d’administration

Certains travaux dans les parties privatives doivent être approuvés par le conseil d’administration, et d’autres non ! Pour ce qui est des travaux ne nécessitant aucune approbation, on parle notamment :

• De la peinture
• De la pose de luminaires, de lustres, etc.
• Du papier peint/décorations murales
• De la pose de tapis

C’est une liste assez courte, vous en conviendrez. Il est important de comprendre que la règlementation en vigueur pour la rénovation et la modification des unités d’un immeuble à condos est sévère. En principe, cependant, un copropriétaire a le droit d’apporter des modifications et de réaliser des travaux dans son unité tant qu’il respecte les règlements en vigueur ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. Beaucoup de déclarations de copropriété stipulent clairement que pour tout travail, autre que l’entretien, dans une partie privative, le copropriétaire doit en informer et obtenir l’approbation du conseil d’administration du syndicat.

 

Les travaux nécessitant l’approbation du conseil d’administration

Il est tout à fait possible que la déclaration de copropriété de votre immeuble stipule des règles claires en matière de rénovations et de travaux, allant jusqu’à interdire certains types de travaux. C’est pourquoi il est d’autant plus important que vous demandiez l’autorisation au conseil d’administration avant d’effectuer quelque travail que ce soit dans votre unité. Que ce soit :

• Rénovation de la salle de bain
• Modification de la plomberie
• Modification de l’électricité
• Rénovation de la cuisine
• Changement des revêtements de plancher
• Changement dans l’aménagement des pièces (divisions)
• TOUS les autres travaux !

Lorsqu’un copropriétaire veut entreprendre des travaux dans sa partie privative, ce dernier doit donc contacter le conseil d’administration afin qu’il vérifie que les travaux envisagés respectent les normes d’aménagement et de construction, la déclaration de copropriété et que les travaux n’affecteront pas les autres copropriétaires ainsi que les parties communes. Le copropriétaire voulant effectuer des travaux devra ainsi remettre des plans ou des esquisses des travaux devant être réalisés afin qu’ils soient étudiés par le syndicat.

 

La liste des différents travaux pouvant affecter votre immeuble

Maintenant que vous comprenez comment fonctionne l’exécution des travaux dans les parties communes ainsi que dans les parties privatives, faisons un tour d’horizon rapidement des différents travaux qui peuvent affecter un immeuble en copropriété. Les montants de ces travaux proviennent bien souvent du fonds de prévoyance, et sont récupérés via les frais de copropriété.

 

Remplacer la Toiture d’une copropriété

La toiture est l’une des composantes essentielles du bâtiment. Son coût de remplacement, pour un gros immeuble en copropriété, peut facilement dépasser les centaines de milliers de dollars. C’est pourquoi il est important de planifier à l’avance les travaux de réfection de toiture, et d’amortir son coût sur sa durée de vie afin d’amasser suffisamment de fonds lorsque le temps viendra de la remplacer. C’est au syndicat que revient la tâche de planifier le coût éventuel de la toiture et d’ajuster les frais de copropriété en conséquence.

 

Remplacer  Fenêtres d’une copropriété

Évidemment, les fenêtres sont une partie essentielle d’un immeuble en copropriété. Toutefois, lorsqu’il faut les remplacer, à qui revient la responsabilité ? En 2015, un tribunal a tranché et a rappelé qu’en l’absence d’une mention dans la déclaration de copropriété, le coût de remplacement de fenêtres incombe au syndicat. Donc, il faut que ce soit dit clairement dans la déclaration de copropriété que les frais sont au copropriétaire. Si ce n’est pas écrit, c’est donc au syndicat de payer le remplacement des fenêtres.

 

Refaire le Revêtement extérieur d’une copropriété

Il ne faut surtout pas oublier le revêtement extérieur, qui constituera l’une des plus grosses dépenses. Cependant, la durée de vie utile d’un revêtement extérieur est assez longue (30-50 ans), donc les immeubles à condos actuels ne sont généralement pas prêts à effectuer ces travaux. Cependant, il faut tenir compte du coût éventuel de ces travaux et les inclure dans les frais de copropriété. Le coût de remplacement complet d’un revêtement extérieur peut dépasser le million de dollars pour plusieurs immeubles à condos de taille moyenne.

 

Remplacement ou rénovation de Plomberie

Pour la plomberie, il faut également prévoir le coût de remplacement, de rénovation ou d’ajustement des conduits. Quoique sans imprévu, un réseau peut durer sur une très longue période, il faut tout de même prévoir des coûts pour la réparation de tuyaux endommagés ou de fuite.

 

Remplacement de Chauffe-eau dans une Copropriété

Le chauffe-eau de votre immeuble à condos aura nécessairement besoin d’être changé un jour. Planifiez cette dépense dans le calcul de vos frais de copropriété afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

 

Entretien et Ménage de votre immeuble

Évidemment, les parties communes ont besoin d’être entretenues. C’est pourquoi vous devez en permanence payer une équipe de ménage pour s’occuper de l’entretien des parties communes, comme les couloirs, les ascenseurs, la terrasse, etc.

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Les travaux d’électricité dans une copropriété

Prévoyez un montant allouez pour les réparations et les bris de nature électrique. Il est également possible que vous deviez remplacer une partie du système électrique après une très longue période. Il faut planifier le budget du fonds de prévoyance en conséquence.

Entretien des Ascenseurs

Voilà un poste de dépense souvent oublié ! Si vous vivez dans un immeuble en copropriété, celui-ci compte fort probablement un ascenseur, à moins que ce soit un petit immeuble. L’entretien des ascenseurs doit être fait par une équipe spécialisée et des pièces devront être changées au cours de la durée de vie de l’équipement. Il faut donc prévoir adéquatement le coût du forfait d’entretien annuel ainsi que le remplacement des pièces afin d’ajuster le fonds de prévoyance.

 

Isolation et étanchéité du bâtiment

Afin de conserver l’efficacité énergétique du bâtiment, l’isolation du bâtiment devra être refaite et certains joints d’étanchéité devront être refaits également. Il faut donc prévoir ces coûts, et c’est souvent le poste de dépense qui est oublié. L’isolation est bien souvent refaite lorsque le revêtement extérieur doit être changé.

 

Systèmes mécaniques du bâtiment

Évidemment, certains systèmes mécaniques du bâtiment devront être changés au cours de la durée de vie de l’immeuble. On peut penser notamment aux détecteurs de fumée, aux gicleurs, au système de chauffage, à la porte de l’entrée du garage, etc. Il ne faut pas sous-estimer ce poste de dépense et il importe de calculer adéquatement le coût de remplacement ou de réparation de ces différents équipements.

 

Les frais de copropriété et le fonds de prévoyance : couvrir le coût des travaux et de l’entretien

Pour terminer, il faut comprendre que les travaux et l’entretien d’un immeuble en copropriété doivent être effectués selon les règles de l’art et selon les lois en vigueur. Le syndicat a la responsabilité des parties communes, et vous de vos parties privatives. Certaines exceptions peuvent venir modifier ces règles générales. Le coût des rénovations et de l’entretien des parties privatives est à la charge des copropriétaires, et ils doivent débourser de leur poche les montants au moment voulu. Pour ce qui est des travaux et de l’entretien des parties communes, le syndicat dispose d’un fonds de prévoyance qui sert à couvrir ces dépenses. Pour ceux qui ne savent pas encore ce que c’est, le Code civil du Québec présente son fonctionnement de la façon suivante.

C.c.Q 1071 : Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Les montants à l’intérieur du fonds de prévoyance sont des contributions mensuelles payés par TOUS les copropriétaires. On appelle généralement ces montants déboursés des « frais de copropriété », ou plus communément appelés des « frais de condos ». Les frais de condos servent donc à renflouer le fonds de prévoyance, qui sert pour sa part à couvrir le montant des travaux. Le montant de frais de condos à payer mensuellement est déterminé par le syndicat par une évaluation prédictive des coûts de remplacement des différents équipements. Le tableau ci-dessous vous présente la façon dont le syndicat calcule normalement le montant à payer annuellement par les copropriétaires pour couvrir l’ensemble des dépenses futures.

Consultez cet article si vous êtes intéressé à en savoir plus sur la vie en copropriété et le fonctionnement du syndicat de copropriété.

 

Un conseil avant d’acheter un condominium !

Si vous êtes présentement en train de magasiner un condo, ne perdez jamais de vue qu’il est extrêmement important de consulter les états financiers du syndicat de copropriété avant d’acheter une unité. Pourquoi ? Eh bien, vous voulez savoir comment le syndicat gère les travaux et l’entretien de l’immeuble, et s’il a bien calculé et prévu le coût de remplacement des différentes composantes. Si les frais de copropriété ne sont pas assez élevés et le fonds de prévoyance est à sec, ce peut être un mauvais signe. Informez-vous donc toujours avant d’acheter et joignez une clause à votre promesse d’achat afin que vous puissiez étudier les états financiers. Les travaux et l’entretien dans un immeuble en copropriété, ça doit être bien fait et selon les règles. Sinon, vous pourriez avoir de mauvaises surprises !